共有产权房,是大漏还是大坑,未来房产还是最好的投资吗

  房价还会涨么,哪些地区的房子还值得买,共有产权房能买么?

  今天我们来聊聊共有产权房的那些事。

  在聊共有产权房之前,先来简单说一下房地产未来发展的趋势,其实从今年的十四五规划中,就不难看出,无脑疯狂增长的时代已经过去,靠着房子一夜暴富的可能性几乎没有了,也不要指望房价暴跌等着去抄底,这些都是“不允许”发生的。

  什么叫不允许发生?

  就是国家告诉你,房子是用来住的、不是用来炒的。十四五规划中明确提出,要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,促进房地产市场平稳健康发展。

  你看,主基调很明显,四个字:“房住不炒”,只要发现哪个城市房价有过热的苗头,马上就会出台相应的调控政策。比如,去年年底到今年年初上海房价出现异动,当地政府立马在出台了一系列调控政策,什么增值税征免年限从2年提高至5年啊;

  严格执行差别化住房信贷政策啊;

  严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场啊;

  其目的很明确,就是要防止投机炒房,保证刚需购房需求。

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  另外有一个调控政策非常重要,十四五规划提出,要因地制宜发展共有产权住房。

  

  • 什么是共有产权房?
  • 为什么要发展共有产权房?
  • 这个共有产权房对稳房价有多大作用?
  • 共有产权房值不值得买?
  • 都是哪些人在买?我能不能买?

  这些问题瞬间成为大家关注的焦点,不着急,咱们一个一个来解决。

  先来说说什么是共有产权房?

  

官方给出的定义是:(政府与购房者共同承担住房建设资金,分配时在合同中明确,共有双方的资金数额及将来退出过程中所承担的权利义务;退出时由政府回购,购房者只能获得自己资产数额部分的变现,从而实现保障住房的封闭运行。)简单的说,就是房子的产权属于你和政府共有,你一部分,政府一部分,买房的时候,你只需要出你那一部分产权的钱就可以了。

  好,政府出台这个共有产权房,主要为了解决的是哪些人群的问题呢?

  不知道大家听没听过一个词,夹心层居民。

  何为夹心层居民?就是一方面没资格享受公租房福利,另一方面又没钱买房的人。

  其实这样的居民在一二线城市数量还是比较庞大的,就像近几年出现的“新城市人”,“北漂”“沪漂”“深漂”就属于这一群体。

  他们来到一座城市,才开始打拼,肯定是没钱买房的。工作几年后,要结婚生孩子了,有住房刚需,但是那点工资存款也根本赶不上房价上涨的速度。

  那么,如今这个共有产权房,就是他们最好的选择。

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  这样看来,买这种房挺赚的啊,出一部分钱就能使用整套房子,再也不用看房东脸色了,也不用忍受频繁搬家的痛苦了。这事儿,太让人高兴了。

  不过,你别高兴得太早了,越是好事,准入门槛肯定越严,要想买共有产权房,是要有购房资格的。

  就拿北京的申请条件来举例吧。

  

  • 一、家庭成员在京均无住房;
  • 二、符合北京限购条件;
  • 三、单身,30岁以上。
  • 四、一个家庭只能买一套,要是婚前买了一套,找了个有房的对象,那还必须得买一套。

  条件看起来很简单,但同时满足的人其实并不多,第二条就卡掉了一大批,要么有北京户口,要么连续缴满5年社保或个税,不到30岁的单身狗居然没资格,这就有点那啥,不过想想也对,不到30岁就有钱买房的人毕竟是少数。

  既然条件这么苛刻,审核通过的人必定会抓住这个机会,买下属于自己的首套房。

  好 ,下面我们来看看,能买上的比例有多大。

  其实早在2017年,北京就已经实施了共有产权制度,希望彻底解决住房问题。当年9.30日推出首个共有产权房项目——锦都家园,竞争十分激烈,报名的有16.29万人之多,其中有12.11万人通过审核。但是房源有多少套呢,只有427套。中奖率是283:1,如此之低。

  但这件事儿吊诡的是,摇到号的那427个人,大部分都没买。

  到了2018年正式签合同时,大家都弃购了。

  我们来看一组数据:

  2018年北京一共启动了28个共有产权项目,弃选率基本都在70%以上。

  其中弃选率最高的是大兴的四季盛景园,2191户参与选房,仅选走22套,弃选率高达99%。金悦嘉苑是弃选率第二高的项目,3908户参与选房,最终选走60套,弃选率98.5%。探花是大兴国瑞·瑞福园,301套房选走50套,弃选率94%。

  惨不惨,很惨,但最惨的还是售楼部的小姐姐,辛苦忙活一年,到头来颗粒无收。惨哪!

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  为什么会出现这种惨状呢?

  这就要问问你为什么要买房了?

  为什么?为了有个住处?为了堵住丈母娘的嘴?为了孩子上学?还是为了城市归属感?

  估计你们可以说一大堆出来,但最重要的肯定是这一点,为了赚钱,为了资产升值,提高身价。

  这也是最近几十年,中国大部分人购房者的基本诉求,大家生怕错过了房产升值红利期,从此失去了突破阶层的机会。

  所以,共有产权房的价值上涨有限这一特性,也就成为了大家弃选的原因之一。

  为什么说共有产权房的上涨空间有限呢,本质还是因为你只拥有部分产权,拥有比例在50%-95%之间,一共十档,每档相差5%。根据多出多得,少出少得的原则进行划分。假如你选择只出50%份额的钱,那你就只拥有一半产权,待后期出售后你也只能获得收益的一半。

  看起来增值收益的确少了一半,但你也只投入了一半的本金,没什么毛病啊。在这一点上我觉得没毛病,收益与本金对等是正常的,再说还让你拥有完整的居住权,应该是还赚了。

  作为一个商品,除了考虑它的价值外,还要考虑它的流动性,不然价格涨得再高,不能出手,有价无市也是白搭。

  相关政策规定,购买共有产权房后5年内不能上市交易,5年后要卖,也只能卖给下一波具有购买共有产权房自购的人,当然还有一种选择就是政府回购你的产权。

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  这个条件也吓退了很多人,因为它的意思是你很有可能卖不出去,市场上的共产房一直在增加,而且还有很多库存,人家肯定优先选择买新房,至于政府回购,价格如何定,现在还没有先例,也不知道如何定价,这个不确定性也击退了一波购买者。

  这种形成闭环的封闭交易就决定了共有产权房几乎没有资产升值空间了。

  当初共有产权房新政出台时,大部分人眼馋的是它的价格,并带有薅羊毛的非分之想,初心还是没放在“居住”上面,如今慢慢地看清了真相,薅不到羊毛了,因此都选择敬而远之,而剩下的才是真正有居住需求的人,这也是政府想达到的目的。

  共有产权房的推出,是国家在吸取了过去经适房、限价房、自住房等保障类住房的经验和教训之后,真正把房子“住”的功能提现的淋漓尽致,把投资和牟利的空间压缩到最小的一个对楼市的调控政策。

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  说了这么多,共有产权房到底该不该买呢?什么样的人群,最适合共有产权房呢?

  继续往下看,假如你属于一下这5种情况,可以考虑买。

  1、没家底,又想有个小窝

  就是首付怎么凑都凑不出来,但又想拥有一个属于自己的小窝,不想为了租房东奔西跑的,可以买。毕竟共有产权房首付低啊,房价比周边低至少30%,有的直接打对折,而且首套公积金贷款只有20%,商贷30%,可以满足你首付低的要求。毕竟你想靠工资增长来攒足商品房的首付,希望非常渺茫。

  2、娃要上学

  这个理由的确是很多人的首选,在北京没房孩子就不好上学,不然就得把娃送回老家当留守儿童了,你肯定不愿意啊,所以还是早点买吧,把孩子的上学问题解决了。

  3、成为北京人

  每年都会有一些应届毕业生弄到北京户口指标,但这样你就成为了北京人么,那你肯定是想多了。你那是集体户口,不买房就永远成为不了真正的北京户口,也没啥用处。另外你买房落户后,娃一出生就是纯正的北京人了,因为身份证号码是1100打头的,和新北京人是不一样的。

  4、地段好,新房太贵

  比如石景山1号线。朝阳将台、海淀清河等,只出商品房单价的一半就可以入住城市核心区,交通,商业,学校,公园等配套设施十分完善,而新房价格贵的出奇,那还是抓紧机会上车吧,因为火爆的地段永远火爆,摇中了也是一种幸运。

  5、不想折腾了

  如果你已结婚且双方都有一份稳定的工作,想在工作所在区内搞套房子住,以后也不想置换的,可以买。单身我劝你还是谨慎考虑,前面我也提到过准入资格,单身现在买了,要是未来对象也有房,那就有被迫卖房的风险,所以入手需谨慎。

  好,以上就是我对共有产权房的看法,简单的说就是抱着投资心态来的,就不要去凑热闹了,谨记国家政策,房住不炒,要炒你也别来这。另外那些真正的刚需是有入手的必要的,毕竟国家就是为了你们而出台的这个政策,你们不享受谁享受呢?

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